房企智慧建造过程中，BIM成为了重要助力之一 | 地产圆桌会③

大概到了今年，尤其是2013年左右住建部发布了“十三五”的BIM规划之后，整个进程开始加速。我最近看到湖南、上海都开始改变审图标准，可以做三维审图了。BIM这十几年来，从一开始个别的建筑设计师出于自己的兴趣开始用，到后来逐步被人发现它的价值；从更多是拿去做项目验证，到现在逐步走向完全的正向设计，是一个螺旋式上升的过程。

当然这是我从软件厂商的角度去看。我想更多时候还是需要我们协会、厂商、用户一起努力来促进一个可落地的标准颁布出来，这才是把正向设计落到实处的一个最终手段。

万宁：这个话题直接就丢到我们学生总这。在推进一个技术应用过程中，协会是怎么思考，而且即将要推出哪些动作？

张学生：国标里面有一个专门的行业标准，里面有一个制图标准，就是表述了正向设计的，有这个依据的。但是行业内现在有一些问题，第一个就是房地产商对BIM付多少费用没有明确的标准，另外一个就是用合同约束整个BIM的标准的流程。我们房协也在推一些团体标准，希望能够配合业内所有人把相关的内容、建筑的整体全生命周期管理起来。

中国房协数字科技地产分会副秘书长张学生

万宁：李忠总，从城建科的角度，您对这个问题有什么样的回复？

中国平安城市建设科技有限公司智慧运维事业部总经理李忠：技术落地首先还是一个市场驱动的行为，规范这个市场行为必定需要一个强有力的技术标准，需要协会领导行业往前走，这样可以规范上下游的协调和协助。除此之外落地本身肯定是价值驱动的，BIM最核心还是它的数据，在工程实践起到一些提前性，提前预估、预演、预判过程中的一些问题，降低它后期的浪费或者反馈，所以在内生的驱动上来看谁该为这个付钱，实际过去数年付钱的主体方往往就是它的收益方。所以站在业主的角度来看他最关心的是质量、安全还有施工周期，施工总承包可能看的是工程量、一些复杂工艺的仿真，对设计院来说效率会是比较内生的驱动力，当然还有质量。

当然现在很多企业，尤其一些标准使得BIM的落地成为一种刚需，所以说衡量一个企业核心竞争力的就是你的信息化能力或者协同和应用能力。所以推的时候是以数据或者以模型为核心的一套业务生态逐渐的成型中，但是这个生态真正起到全生命周期价值的时候要往后续延伸，往后延伸一方面我们可以用数据驱动数字化的建造，解决人力资源不足的问题，或者解决精益化制造管理的问题，另外一方面也向这个楼宇的后期运营维护，尤其是智慧化的管理方向带来持续的收益。总的来看是从一个增量市场，逐渐向一个存量市场转变，所以未来可能在存量市场方面会有更大的一些商业上的机会。

万宁：上海的上海中心、深圳的平安大厦以及北京的中国尊，在过去几年纷纷落成了，显示了我们房地产建设一个又一个的世界的高度。我们来看一下这些项目背后技术发挥了怎样的价值。

李忠：平安金融中心是目前深圳第一高楼，597米。这个楼设计阶段就有了BIM的参与，后来施工方也全程采用BIM，解决的是什么问题呢？主要是现在的复杂工艺的标点，专业之间的一些协同，提前进行预估工程量，预演一些工程中的风险，进行一些工程上的决策，从设计到施工都完整进行了数字化的交付。这个大楼已经运营了好几年，平安把寿险、产险包括信托等团队都迁进去了，租金也逐渐涨了起来，运营得比较不错。

重点讲一讲楼宇专业化运营。对一个楼宇来说，进行数字化的建设、数字化的管理，交付了一个非常完美的东西，但是它最终能值多少钱、租金能租多少还是看你能不能管得好。所以针对这个平安金融中心，平安所有的物业都有专门的部门做管理，叫智慧物业管理部门，也是刚刚成立的。

平安在全国有9500多个职场，海外有11个职场，物业处于不同的建设、运营阶段，管理也非常难，每年光物业维护成本大概就几十个亿，怎么把它透明化、有序地管理起来，做到心里有底。大家可能意识不到，职场的费用，像我们公司占第三了，除了销售的费用、人员的工资，是非常惊人的一个数字。

中国平安城市建设科技有限公司智慧运维事业部总经理李忠

所以我们在运营管理的时候，以前往往是各个职能部门做自己相关的事情，相互之间没有太多关系。BIM出来之后我们提供了一个非常集成化的、原始的数据库。楼宇的管理分两块，运营管理、运维管理，运营管理就是租赁、招商等，运维就是设施设备的维保、安全防护等，这些数据是散乱的，各自自成系统，我们尽量想办法集成起来。

在此之前，我们对内部痛点进行了梳理。首先就是管理平台跟经营目标不匹配。第二绝大多数的职场经营化水平很低，实际上没有太集成化的应用。BIM提供了一个集成化的数据库和环境，我们基于数据进行相应的管理支撑我们业务上的一些应用。我们希望做到先知先觉先行，先知是我们提前知悉管理的内容，需要做什么样的响应，然后做相应的判断和决策；先行就是提前行动、提前应用，把以前响应式的管理变成预防式的管理，这是我们目前正在推的全公司的管理内容。

万宁：上海中心应该是中国第一个采用了BIM的高楼，这个过程里面，有哪些技术的难点？

（编辑：新余站长网）

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